Avukat Olcay Koparan Türk | Eskişehir
Kira uyuşmazlıkları, bugün Eskişehir’deki hukuk büromuzun en yoğun çalışma alanlarından biri haline geldi. Özellikle son yıllarda değişen ekonomik koşullar ve kiracı-kiraya veren arasındaki hukuki dengenin hassaslaşması, sürecin sadece bir dilekçe hazırlama meselesi olmaktan çıkıp, ciddi bir strateji yönetimine dönüşmesine neden oldu.
Pek çok müvekkilim, hukuki süreci başlatmadan önce internetten bulduğu veya yapay zekaya hazırlattığı taslak metinlerle ya da kulaktan dolma bilgilerle hareket ediyor. Ancak şunu açıkça belirtmeliyim: Kira hukuku, süreye ve usule sıkı sıkıya bağlı bir alandır. Yapılan en küçük hata, haklı olduğunuz bir davayı kaybetmenize veya aylar süren bir sürecin en başa dönmesine yol açar. Bu alanda uzman değilseniz Eskişehir’de uzmanlaşmış bir Avukat ile çalışmanız sizin için faydalı olacaktır.
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
- Kiracıya noter aracılığı ile ihtarname gönderilir.
- Kira borcu için en az 30 gün süre verilir.
- Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır.
- Alternatif olarak icra takibi yoluna gidilebilir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı “zayıf taraf” olarak kabul edip koruma altına alırken, kiraya verenin de mülkiyet hakkını güvenceye alan tahliye mekanizmaları öngörmüştür. Kiracıyı tahliye etmek kiralayan açısından sınırsız bir hak değildir ama kanun, kiracıyı korurken elbette kiraya verene de belirli şartlarla tahliye imkânı tanımıştır.
Uygulamada en sık karşılaşılan ancak usuli hatalar nedeniyle oldukça hak kaybına da yol açan iki temel tahliye prosedürü;
- kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt ve
- ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarıdır.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracıya karşı açılacak tahliye davalarında, sürecin düğümlendiği yer çoğu zaman dava dilekçesi değil, öncesinde çekilen ihtarnamedir. Ve yine temerrüt (TBK m. 315) ile iki haklı ihtar (TBK m. 352) prosedürleri de birbirine karıştırılmamalıdır. Dediğim gibi hukuk sistemimizde bazı alanlar vardır ki sizin haklı olmanızla yetinmez sürecin usulünü de eksiksiz yerine getirmiş olmanızı ister.
Eskişehir Adliyesinde de sıkça karşılaştığımız, usulüne uygun yapılmayan veya 30 günlük yasal süre şartını taşımayan ihtarnameler, tahliye davalarının reddedilmesine ve kiraya verenin ciddi zaman ile hak kaybı yaşamasına yol açmaktadır.
Temerrüt İhtarı (TBK m. 315) ve İki Haklı İhtar (TBK m.352)
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyenin söz konusu olabilmesi için;
- Temerrüt ve Tahliye: Kiracıya kira borcunu ödemesi için noter kanalıyla bir ihtarname gönderilir. Kira borcunun ödenmesi için kiracıya en az 30 gün (konut ve çatılı işyerleri için) süre verilir. Eğer kiracı bu 30 günlük yasal süre içinde ödemeyi yapmazsa, kiralayan açısından sözleşmenin feshi ve tahliye davası açma hakkı doğar. Ödeme yapılır ve aynı kira döneminde yeniden ihtarname çekilmesi söz konusu olmazsa kiracıya artık bu dönem dahilinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmaz.
- İki Haklı İhtarname ve Tahliye: Bu yol, bir kira dönemi içinde kiracının kira bedelini ödemeyerek kiralayanı iki kez haklı ihtara maruz bırakması durumunda işletilir. İhtarların aynı kira yılı içerisinde yapılmış olması şarttır. Farklı kira yıllarına dağılan ihtarlar (örneğin bir ihtar 2024’te, diğeri 2025’te ise) bu madde kapsamında değerlendirilemez. İki haklı ihtarın çekilmesinin ardından kiracı kira bedelini ödese dahi kiralayan, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Burada ihtarname, “ödeme süresi” tanımaktan ziyade, kiracının ödemelerini düzenli yapmadığını kayıt altına almaya yarar.
Bahsi geçen İhtarlar;
- Haklı Olmalı: İhtarname, muaccel olmuş (ödeme günü gelmiş) bir kira borcuna dayanmalıdır. Eğer kira borcu henüz doğmamışken ihtar gönderilirse, bu ihtar hukuki sonuç doğurmaz.
- Yazılı Olmalı: Sözlü bildirimler veya mesajlaşmalar (WhatsApp vb.) bu madde kapsamında “ihtarname” olarak kabul edilmez. İhtarnamelerin Noter kanalıyla gönderilmesi, ispat hukuku açısından en güvenli yoldur.
- 30 Günlük Yasal Süre İçermeli: Kiracının gecikmiş kirasını ödemesi için ihtarda kendisine 30 günlük süre tanınmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/11179, K. 2018/5354 sayılı kararında: ‘Usulüne uygun bir ihtarname tebliğ edilmedikçe temerrüt olgusu gerçekleşmez ve dolayısıyla tahliye şartları oluşmaz.’ Hükmü kurarak dikkatsizlik veya yanlış strateji nedeni ile aynı döneme ait kira borçlarının bölünerek ayrı ayrı icra takibine konu edilmesinin iki haklı ihtar oluşumuna engel teşkil ettiğini ve buna dayanarak açılan tahliye davasının reddine yol açacağını ortaya koymaktadır. Bu karar doğrultusunda hukuki sürecin sağlıklı işleyebilmesi için ihtarın içeriği, tebliğ tarihi ve verilen süre büyük önem arz etmektedir.
2. İcra Takibi Yoluyla İhtar ve Tahliye (İİK m. 269)
Noter kanalıyla ihtarname göndermek yerine, süreci hızlandırmak isteyen kiraya verenler için uygulamada sıklıkla kullandığımız İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 uyarınca başlatılacak “Örnek No: 13 Tahliye Talepli İcra Takibi” daha pratik bir çözüm sunar. Bu yöntemle başlatılan takip:
- Hem yasal ihtar yerine geçer,
- Hem tahliye sürecini hukuki zeminde hızlandırır.
- Hem de tek işlemle alacak ve tahliye talep edilmiş olur.
Doğru uygulanırsa ciddi avantajlar sağlayan bu icra takibinde de kiracıya mutlaka 30 günlük ödeme süresi tanınması zorunludur. Aksi halde işlem geçersiz olacaktır. Eskişehir’de gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat desteğiyle yürütülen bu takipler, hata payını minimize ederek sürecin en kısa sürede neticelenmesini sağlayacaktır.
3. İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir.
Kiraya Veren Açısından; İhtiyaç iddiasının “gerçek, samimi ve zorunlu“ olması şarttır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/4213 K.2015/4062 sayılı kararına bakacak olursak: “Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış ve gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. ” hükmü ihtiyacın sınırlarını net bir şekilde çizmiştir. Örneğin, kiralayanın kızının evlenecek ve bu taşınmazda yaşayacak olması gerçek bir ihtiyaçken, kiralayanın kızının ilerde bir gün evlenip bu taşınmazda yaşamak istediği düşüncesi samimi bulunmamaktadır.
Yine kiralayanın yakın bir geçmişte kira bedelinin artırılmasını talep etmiş olması da tek başına ihtiyaç iddiasının samimiyetsiz olduğu anlamına gelmez. Bu sefer de Yargıtay’ın 6. Hukuk Dairesinin E. 2015/966 K. 2015/6001 sayılı kararına bakacak olursak; “Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup bu isteğin kiralayanın aleyhine değerlendirilmesi olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez.” gerekçesiyle kurduğu hükmü kiralayanın samimiyetini koruyan bir nitelik taşımaktadır.
Eğer ki kiraya verenin aynı bölgede veya aynı apartmanda başka bir boş taşınmazı varsa, bu durum öne sürülen ihtiyacın samimiyetsiz olduğuna dair güçlü bir karinedir. Bu sefer de kiracı taraf doğru strateji ile hareket etmelidir ki süreci kendi lehine çevirebilsin.
- Yeniden Kiralama Yasağı; Müvekkil çevremize baktığımda kiraya verenler tarafından buhusus genellikle göz ardı edilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya veren, kiracıya, son kira yılında toplam ödemiş olduğu kira miktarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
4. Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK m. 351)
Bir taşınmazı satın alan yeni malik, önceki malik ile kurulmuş kira sözleşmesinin otomatik olarak tarafı olur. Yeni malik öncelikle kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda kiracıya usulüne uygun bildirimde bulunmalıdır. Usulüne uygun yapılmayan bildirim kiracıyı temerrüde düşürmemekle birlikte tahliye koşullarının da oluşmamasına yol açacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/4840 K. 2015/6370 sayılı kararı ile usulüne uygun yapılmayan bildirim neticesinde eski malike yapılan iyi niyetli kira ödemelerini geçerli kabul etmiş ve temerrüt ihtarlarını usulsüz kabul etmiştir.
Kanun koyucu yeni malike özel olarak temerrüt haricinde de tahliye imkanları sunmuştur. Yeni malik eğer ki tahliye isteyecekse temerrütten bağımsız iki seçeneği daha olacaktır:
- İktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek kaydıyla, 6 ay sonra tahliye davası açmak mümkündür. 6 aylık bekleme süresinin sonunda davanın hemen açılması zorunlu da değildir. Bu hak kira dönemi sonuna kadar kullanılabilecektir.
- Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açmak da ihtimaller dahilindedir.
5. Sözleşmedeki “Özel İhbar” Şartları
Pek çok kira sözleşmesinde “Sözleşme bitiminden 2 ay önce ihtar çekilmezse sözleşme yenilenir” gibi maddeler yer alır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli ve E. 2024/2446 K. 2025/1440 sayılı kararına göre, bu şartlar kiracı lehine olduğu için geçerlidir ve özel ihbar süresine uyulmadan açılan davaların reddedileceği hükme bağlanmıştır. İhbar süresinin kaçırılmasıyla da mevcut kira sözleşmesi 1 yıl uzamış sayılacaktır.
Eğer sözleşmenizde özel bir ihbar süresi kararlaştırılmışsa ve kiraya veren bu süreye uymadan doğrudan dava açarsa, kanuni 1 aylık sürede açmış olsa bile dava reddedilecektir.
6. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk artık dava şartı haline gelmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/1931 K. 2025/780 sayılı kararında arabulucuya başvurmaksızın açılan tahliye davasını herhangi bir işlem yapmaksızın “dava şartı yokluğundan” usulden reddetmiştir.
Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu sefer de E. 2025/3292 K. 2025/5039 sayılı dosyasında tahliye davası açma hakkı (kira dönemi sonu) doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvurusunu geçersiz saymıştır. Yani henüz dava açma süresi başlamadan arabulucuya gidilmişse bu başvuru, dava şartını karşılamayacak ve dava yine usulden reddedilecektir. Kısacası kira dönemi bitmeden “nasıl olsa dava açacağım” diyerek erken yapılan başvurular geçersizdir.
Arabulucuya süresi içinde başvurulması halinde 1 aylık hak düşürücü süre olan dava açma süresi duracaktır.
Kira uyuşmazlıkları karmaşık süre ve şekil şartlarına tabi olduğundan, her somut olayda profesyonel hukuki destek alınması hak kayıplarını engelleyecektir.
Eskişehir’deki kira dosyanızın durumunu analiz etmek ve doğru yol haritasını çizmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kaleme aldığım bu çalışma, tahliye hukukunun temel ve uygulamada sık karşılaşılan başlıklarını kapsamaktadır. Tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama süresi, olağanüstü fesih ve sözleşmeye aykırılık gibi diğer önemli tahliye sebepleri ise konunun daha anlaşılır ve sistematik ele alınabilmesi amacıyla ayrı makalelerde detaylı olarak incelenecektir.
Mesleki Bilgilendirme: Bu içerik, güncel mevzuat ve yargı pratiklerini analiz etmek amacıyla Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından kaleme alınmıştır. Paylaşılan veriler, hukuki bir mütalaa veya doğrudan danışmanlık mahiyetinde olmayıp; konuyu genel çerçevesiyle kamuoyuna sunan bir akademik/profesyonel incelemedir.
Yasal Uyarı: İş bu internet sitesinde yer alan tüm yazılı metinler, Türkiye Barolar Birliği’nin mesleki dayanışma ve reklam yasağına ilişkin düzenlemelerine tam uyum gözetilerek, yalnızca bilgilendirme gayesiyle hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlığın kendine has dinamikleri olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle, hak kayıplarının önüne geçilmesi adına somut olay özelinde Eskişehir Tazminat Avukatı Olcay KOPARAN TÜRK veya yetkin bir meslektaşımızla doğrudan irtibat kurulması önemle tavsiye olunur.
Bu çalışma Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından titizlikle kaleme alınmıştır.
