Av. Olcay Koparan Türk | Eskişehir Kira Hukuku Avukatı
| Hızlı Cevap Kutusu: |
|---|
| 10 yıllık süre sözleşme tarihinin 1 yılını doldurduğu günden itibaren hesaplanır. |
| Kira Artış protokolü süreyi kendi başına sıfırlamaz. |
| 10 Yıllık süre dolmadan kiracı tahliyesi de belirli hallerde mümkündür. |
Eskişehir’in yerleşik mahallelerinde (Vişnelik, Akarbaşı, Bahçelievler) müvekkillerimden de bildiğim üzere öyle kira ilişkileri var ki, bazen “ev sahibi-kiracı” ilişkisinden öte, akrabalık bağı gibi yıllara meydan okuyor. Ancak yine Eskişehir’de Kira Hukuku alanındaki Avukatlık tecrübeme dayanarak gerçek bir akraba ilişkisine dayanan kira sözleşmelerinde dahi bazen mülk sahibi, herhangi bir ihtiyaç veya haklı neden (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) olmaksızın mülkünü boşaltmak isteyebiliyor. İşte bu noktada Türk Borçlar Kanunu (TBK) 347. madde devreye giriyor.
Kira hukuku, mülk sahibi ile kiracı arasındaki dengenin en hassas olduğu alanlardan biridir. Türk hukuk sistemimizde kural olarak kiracı korunur; sözleşme süresi bitse dahi kiracı çıkmak istemediği sürece sözleşme kendiliğinden uzar. Ancak bu “sonsuz” bir hak değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347, mülkiyet hakkı ile kiracı güvencesi arasındaki dengeyi kurmak adına ev sahiplerine çok güçlü bir imkân tanır:
- 10 yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz fesih.
Peki, bu süreç tam olarak nasıl işler? “Günü geldi” diyerek kiracıyı hemen çıkarabilir misiniz? İşte hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bilmesi gereken tüm detayları yazımın devamında kaleme aldım.
1. 10 Yıllık Tahliye Hakkı Nedir?
TBK m. 347 uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 yılın sona ermesi ile başlayan 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren (ev sahibi) herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, yeniden inşa, borca aykırılık vb.) göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak, kiraya verenin mülkünü serbestçe tasarruf edebilme hakkının bir yansımasıdır.
2. Süre Hesabı: En Çok Yapılan Hatalar
Uygulamada en büyük yanılgı, 10 yıllık sürenin kira sözleşmesinin imza tarihinden itibaren hesaplanmasıdır. Oysa Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre hesaplama şu formülle yapılır:
- Toplam Süre = Sözleşme süresi (1Yıl) + Uzama Süresi (10Yıl) = 11 Yıl
| Sözleşme Başlangıcı | 1. Yıl Bitişi Asıl Süre Başlangıcı | 10 Yıllık Uzama Süresi Sonu | En Erken Tahliye İstenecek Yıl |
| 01.01.2015 | 01.01.2016 | 01.01.2026 | 01.01.2027 |
Eğer taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken yeni bir yazılı sözleşme imzalanmışsa, 10 yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden işlemeye başlar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/458 K. 2021/614 sayılı ilamında bu hususu açıkça belirtmiştir:
- “Tarafların yeni kira süresi içeren ve yeni bir kira ilişkisi kurma iradesini ortaya koyan sözleşme yapmaları halinde, somut olayın özelliklerine göre on yıllık sürenin yeniden başlaması gündeme gelebilir.”
3. İhtarname Şartı ve Zamanlaması
10 yıl doldu diye kapıya dayanmak hukuken geçersizdir. Sebepsiz fesih hakkının kullanılabilmesi için:
- Yazılı Bildirim: Fesih bildirimi mutlaka yazılı olmalıdır. İspat kolaylığı için noter kanalıyla yapılması tavsiye edilir.
- 3 Ay Kuralı: İhtarname, feshedilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracının eline geçmiş (tebliğ edilmiş) olmalıdır.
- Tebliğ Tarihi Esastır: İhtarnamenin notere verilme tarihi değil, kiracıya ulaştığı tarih süreleri belirler.
4. Arabuluculuk ve Dava
İhtarnameye rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, 2026 yılı itibarıyla güncel uygulamada izlenmesi gereken adımlar şunlardır:
- Zorunlu Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılabilir.
- Tahliye Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada, mahkeme sadece sürelerin dolup dolmadığını ve ihtarnamenin usulüne uygun olup olmadığını inceler. Ev sahibinin “neden çıkarıyorsun?” sorusuna cevap vermesine gerek yoktur.
5. 10 Yıllık Süre Dolmadan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Daha önceki yazılarımda bahsettiğim üzere
Hap Bilgiler ve Stratejik Notlar
- Kiracı Düzenli Ödeme Yapıyorsa: Ödemelerin düzenli olması 10 yıllık tahliye hakkını engellemez.
- Yeni Malik (Ev Sahibi Değişikliği): Evi yeni satın alan kişi de eski sözleşmedeki süreleri devralır. Yani kiracı eski malikle 15 yıldır oturuyorsa, yeni malik 10 yıllık süre dolduğu için doğrudan bu yola başvurabilir. Aynı zamanda yeni malikin diğer hakları için bknz: 4. Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK m. 351)
- Sözlü Sözleşmeler: Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Ancak sözleşme başlangıç tarihini ispat yükü ev sahibindedir. İspatlanamayan başlangıç tarihi, davanın reddine yol açar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
S1: 10 yıllık kiracı tazminat isteyebilir mi?
C1: Hayır. Kanuni hakkın kullanımı (TBK 347) nedeniyle kiracıya herhangi bir taşınma yardımı veya tazminat ödenmesi zorunlu değildir.
S2: İhtarnameyi 2 ay kala gönderdim, ne olur?
C2: Süre kaçırıldığı için sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Tahliye davası ancak bir sonraki kira yılının sonunda açılabilir.
S3: Kiracı “çıkmıyorum” derse dava ne kadar sürer?
C3: Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, tahliye davaları genellikle 8 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak istinaf süreci bu süreyi uzatabilir.
S4: Dükkanlar/İşyerleri için de geçerli mi?
C4: Evet, bu kural hem konutlar hem de “çatılı” işyerleri (ofis, dükkân, mağaza) için geçerlidir. Boş arsalar veya çatısız otoparklar genel hükümlere tabidir.
| Yanlış | Doğru |
|---|---|
| “10 yıl dolunca kiracı kendiliğinden çıkmak zorundadır.” | Ev sahibi ihtarname çekip süreci başlatmazsa sözleşme sonsuza kadar uzamaya devam eder. |
| “Sözleşmeyi her yıl yeniliyoruz, 10 yıl hiç dolmaz.” | Sadece kira bedelini artırmak veya ek protokol yapmak süreyi sıfırlamaz. Sürenin sıfırlanması için yeni bir kira süresini içeren, “yeni bir irade” yansıtan yazılı sözleşme gerekir. |
Özetle; 10 yıllık tahliye süreci teknik bir hesaplama ve sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Küçük bir tarih hatası, ev sahibi için 1 yıllık kayba, kiracı için ise haksız bir tahliye riskine neden olabilir. Bu nedenle sürecin bir gayrimenkul hukuku uzmanı ile takibi her iki tarafın da menfaatinedir.
Tahliye davaları “süreler davası”dır ve bir günlük gecikme dahi bir yıl kaybettirebilir. Eskişehir’de 10 yıllık süreye dayalı tahliye süreci için ofisimizden değerlendirme randevusu alabilirsiniz.
Kira Hukuku Makale Serisi:
| 1. Genel Tahliye Şartları | İhtiyaç, Yeni Malik, İhtar |
| 2. Tahliye Taahhütnamesi | Geçerlilik ve İptal Şartları |
| 3. Kira Bedeli (Tespit/Uyarlama) | 5 Yıl Kuralı ve TÜFE Sınırı |
| 4. 10 Yıllık Uzama Süresi | Sebepsiz Fesih Hakkı |
| 5. Kira Borcu ve İcra Takibi | Hızlı Tahliye (Örnek 13) |
| 6. Sözleşmeye Aykırılık | Özenle Kullanım ve Alt Kira |
| 7. Usul ve Arabuluculuk | Hukuki Strateji ve Hak Kayıpları |
Mesleki Bilgilendirme: Bu içerik, güncel mevzuat ve yargı pratiklerini analiz etmek amacıyla Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından kaleme alınmıştır. Paylaşılan veriler, hukuki bir mütalaa veya doğrudan danışmanlık mahiyetinde olmayıp; konuyu genel çerçevesiyle kamuoyuna sunan bir akademik/profesyonel incelemedir.
Yasal Uyarı: İşbu internet sitesinde yer alan tüm yazılı metinler, Türkiye Barolar Birliği’nin mesleki dayanışma ve reklam yasağına ilişkin düzenlemelerine tam uyum gözetilerek, yalnızca bilgilendirme gayesiyle hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlığın kendine has dinamikleri olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle, hak kayıplarının önüne geçilmesi adına somut olay özelinde Eskişehir Kira Avukatı Olcay KOPARAN TÜRK veya yetkin bir meslektaşımızla doğrudan irtibat kurulması önemle tavsiye olunur.
Bu çalışma Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından titizlikle kaleme alınmıştır.
