Avukat Olcay Koparan Türk | Eskişehir
Kira hukukuna dair önceki çalışmamızda; kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç iddiası ve yeni malikin haklarını inceleyerek tahliye hukukuna bir giriş yapmıştık. Bu bölümde ise, kiraya verenler için en güçlü, kiracılar için ise en riskli belge olan Tahliye Taahhütnamesi müessesesini, Yargıtay’ın güncel kararları ve uygulamadaki püf noktalarıyla ele alacağız.
Tahliye taahhütnamesi, TBK m. 352/1 uyarınca kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı “yazılı olarak” üstlendiği belgedir. Ancak bu belgenin sadece “imzalanmış olması” tahliye için yeterli değildir; kanun koyucu kiracıyı korumak adına bu geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlamıştır.
1. Geçerlilik Şartları: “Zamanlama”
Bir tahliye taahhüdünün hukuken ayakta kalabilmesi için üç temel şartın bir arada bulunması gerekir:
- Yazılı Olmalı: Tahliye Taahhüdünün adi yazılı olması yeterlidir ancak noter onaylı olması tabi ki imza itirazlarını peşinen bertaraf edecektir.
- Tahliye Tarihi Belirlenmiş Olmalı: Tahliye tarihi açık (gün/ay/yıl) veya belirlenebilir olmalıdır.
- Kira Sözleşmesinden ve Teslimden Sonra Verilmiş Olmalı: Bu, en çok uyuşmazlık çıkan noktadır. Uygulamada kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler, kiracının müzayaka (zor durum) altında olduğu karinesiyle geçersiz sayılır. Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde de sıklıkla gördüğümüz üzere; taahhütname tarihi ile kira başlangıç tarihi arasında makul bir süre (en az birkaç hafta) olması, belgenin sıhhati açısından hayatidir. Ama burada da bazı tartışmalar yaşanmaktadır. Özellikle beyaza atılan imzalar bu konudaki en temel tartışma konusu olarak karşımıza çıkmaktadır.
- “Beyaza İmza” (Boş Kâğıda İmza) Savunması
Eskişehir’de özellikle Kiracı taraf Avukatı olduğum dosyalarda müvekkillerim tarafından ileri sürülen en yaygın savunma, belgenin tarih kısmının boş olarak imzalatıldığı iddiasıdır. Bu aslında doğru da bir iddiadır. Müvekkillerim yalan söylememektedir; uygulamada Tahliye Taahhütnameleri yaygın olarak kira kontratı ile birlikte hatta kontrata bir ek olarak beyaza imza şeklinde düzenlenmektedir. Ancak Yargıtay’ın da bu konudaki tavrı mülk sahibi lehine oldukça nettir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/1762 K. 2023/2773 sayılı kararında vurgulandığı üzere;”İmzasını ikrar eden kiracı, boş kâğıda imza atmakla mülk sahibine içeriği doldurma yetkisi vermiş sayılır.”
Bu tür durumlarda kiracı, içeriğin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı bir delille ispat edebilir. Tanık beyanı bu noktada yeterli görülmemektedir.
2. Aile Konutu Şerhi Ve Eşin Rızası
Kira hukukunda tahliye taahhüdünü incelerken, taşınmazın hukuki niteliği olan “Aile Konutu” kavramını göz önünde bulundurmamak, sürecin en başında hatalı bir yol haritası çizilmesine neden olabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği söz konusu olduğunda, mülkiyet hakkı ile ailenin barınma hakkı (konut dokunulmazlığı) karşı karşıya gelmektedir. Hukuk sistemimiz, aileyi “toplumun temeli” kabul ederek (Anayasa m. 41), aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe de bir “koruma alanı” sağlamıştır.
Kiracı Olmayan Eşin Hakları:
Eğer taşınmaz aile konutuysa ancak kira sözleşmesinde sadece bir eşin imzası varsa, kiracı olmayan eşin hakları TMK m. 194/4 ve TBK m. 349 ile güvence altındadır.
- Kiracı olmayan eş, kiraya verene bir ihtarname göndererek “Burası bizim aile konutumuzdur, ben de sözleşmenin tarafıyım” dediği andan itibaren, kiraya veren artık her türlü fesih bildirimini her iki eşe de ayrı ayrı yapmak zorundadır.
- İmza Atılmazsa Ne Olur? Bildirim yapmış olan eşin rızası (imzası) alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersiz kalır. Bu durumda mülk sahibi, sadece bir eşin imzasına dayanarak diğer eşi konuttan çıkaramaz.
Aile Konutu Nedir:
Doktrin ve Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre Aile Konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı ve tatlı günleri paylaştıkları, yaşam merkezi (merkez-i hayat) olarak seçtikleri tek konuttur. Mülk sahibi olsunlar olmasınlar bu konut hukuken korunmaya tabidir.
TMK m. 186 uyarınca eşlerin birlikte seçtikleri ve fiilen içinde yaşadıkları konut, kanun gereği aile konutu koruması altına girer.
Yargıtay, bir yerin aile konutu sayılması için illaki tapu sicilinde bir “şerh” bulunmasını şart koşmaz; eşlerin o konutu sosyal ve hukuki faaliyetlerinin merkezi haline getirmesi yeterlidir. Ancak kira hukukunda bu korumanın mülk sahibine karşı ileri sürülebilmesi için az önce bahsettiğimiz mülk sahibine “bildirim” şartı ön plana çıkmaktadır.
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı eş her zaman bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Fakat tahliye taahhütnamesi söz konusu olduğunda, bu hakkın kullanımı “hak düşürücü süre”ye tabi olmasa da “öncelik sırasına” tabidir. Yani bildirim yapılmadan önce kiracı eş tarafından mülk sahibine verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, sonradan yapılan bildirim bu taahhüdü geçersiz kılmayacaktır.
Yargıtay 3. HD. E. 2025/3374 K. 2025/4997 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararının özü de tam olarak budur:
- Bildirim yapıldığı andan itibaren hüküm doğurur.
- Bildirimden önce mülk sahibi, kiracı eşten usulüne uygun ve geçerli bir tahliye taahhüdü almışsa; mülk sahibinin bu kazanılmış hakkı, eşin sonradan yaptığı bildirimle elinden alınamaz.
İspat Şartı: Neden Noter?
Kanun “yazılı bildirim” şartı arar. Ancak uygulamada da gördüğümüz kadarıyla adi bir dilekçe ile yapılan bildirimleri mülk sahipleri “almadım” diyerek inkâr edebilmektedir. Bu nedenle, bildirimin Noter aracılığıyla yapılması; bildirimin içeriğini ve mülk sahibine ulaştığı “kesin tarihi” ispatlamak açısından (özellikle taahhüt tarihinden önce mi sonra mı tartışmasında) tek güvenli yoldur.
Tahliye Taahhüdünde Eşin Rızası Neden Zorunludur:
TMK m. 194/1 uyarınca; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez…”
Tahliye taahhütnamesi özü itibariyle kira sözleşmesini belirli bir tarihte sona erdirme (fesih) iradesidir. Dolayısıyla, aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazda, kiracı olan eşin tek başına verdiği taahhüt, diğer eşin barınma hakkını elinden aldığı için “açık rıza” olmaksızın hukuken sakattır.
Yargıtay, mülk sahibi ile kiracı aile arasındaki dengeyi korumak adına “öncelik” ilkesini benimsemiştir.
- Taahhüt Tarihinden Sonra Yapılan Bildirim Geçersizdir:
Yargıtay 3. HD. E. 2025/3374 K. 2025/4997 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında; kiracı olan eşin tek başına geçerli bir tahliye taahhüdü vermesinden sonra diğer eşin mülk sahibine “burası aile konutudur” bildirimi yapmasının, geçmişe etkili olarak taahhüdü geçersiz kılmayacağına hükmedilmiştir. Yani, mülk sahibi taahhüdü aldığı anda eşin “taraf olma” bildirimi yoksa, taahhüt geçerli kabul edilmektedir. - Satış ve Tahliye Baskısına Karşı Koruma:
Yargıtay 2. HD. E. 2023/137 K. 2023/4703 sayılı kararında ise; eşin rızası alınmadan aile konutunun üçüncü kişilere devredilmesi veya bu yolla tahliye sürecinin tetiklenmesi durumunda, yapılan işlemin (ve buna bağlı tahliye iradesinin) geçersiz olduğu, mülkiyet el değiştirmiş olsa dahi aile konutu korumasının devam ettiği vurgulanmıştır.
| Kiracı Aileler İçin: | Mülk Sahipleri İçin: |
|---|---|
| Evlilik birliği içinde bir konut kiralandığında, sözleşmede adı yazmayan eşin vakit kaybetmeden mülk sahibine yazılı (noter kanalıyla) bildirim yapması, tek taraflı tahliye baskılarını yasal olarak engeller. | Tahliye taahhüdü alırken kiracının evli olup olmadığını kontrol etmek ve her iki eşin de imzasını almak, sürecin Aile Mahkemelerinde “rıza eksikliği” gerekçesiyle yıllarca kilitlenmesini önlemenin tek yoludur. |
Tahliye Taahhüdünde “Muvafakat” Eksikliğinin Sonuçları
Eğer taşınmaz aile konutuysa ve eşin rızası alınmadan bir taahhüt verilmişse, kiracı olmayan eş şu hukuki yollara başvurabilir:
- İcra Takibine İtiraz ve Şikâyet: İcra dairesinden gönderilen tahliye emrine karşı “üçüncü kişi” sıfatıyla şikâyette bulunabilir veya icra hukuk mahkemesinde takibin iptalini isteyebilir.
- Taahhüdün İptali Davası: Aile Mahkemesi’nde, rızası dışında verilen taahhütnamenin geçersizliğinin tespiti ve iptali için dava açabilir.
- Tazminat ve Boşanma Kusuru: Yargıtay, eşinden habersiz tahliye taahhüdü vererek aileyi sokağa atan eşin bu eylemini “kişilik haklarına saldırı” ve “ağır kusur” saymaktadır:
Yargıtay 2. HD. E. 2023/5231 K. 2023/4846 sayılı ilamında; eşinin rızası dışında tahliye taahhüdü verip icra yoluyla tahliyeye sebebiyet veren tarafın, boşanma davasında “tam kusurlu” sayılmasına ve tazminata mahkûm edilmesine karar verilmiştir.
3. Mülk Sahibinin Korunması: “Bildirim” Karinesi
Peki, mülk sahibi evin aile konutu olduğunu bilmek zorunda mıdır? Yargıtay bu konuda mülk sahibini koruyan bir sınır çizmiştir. Az önce de bahsettiğimiz gibi Yargıtay 3. HD. E. 2025/3374 K. 2025/4997 sayılı “Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi” konulu çok yeni kararında şu ilke benimsenmiştir:
Tahliye taahhüdünün verildiği tarihte, kiracı olmayan eş henüz mülk sahibine ‘aile konutu’ bildiriminde bulunmamışsa, taahhütname tanzim edildiği an itibarıyla geçerlidir. Sonradan yapılan bildirim, geçmişe etkili olarak taahhüdü geçersiz kılmaz.
Bu karar, Eskişehir Adliyesi’ndeki uyuşmazlıklarda da “geriye yürümezlik ilkesi” gereği mülk sahipleri için bir güvence oluşturmaktadır. Yani eş, korumadan yararlanmak istiyorsa, tahliye taahhüdü verilmeden önce mülk sahibine bu durumu bildirmelidir.
| Mülk Sahibi Açısından: | Kiracı ve Eşi Açısından: |
|---|---|
| Riski sıfırlamak için taahhütnamenin altına “Eş Muvafakati” başlığı açıp her iki eşin de imzasını almalıdır. Sadece kiracının imzasıyla yetinmek, bir Aile Mahkemesi davasıyla sürecin yıllarca kilitlenmesi riskini taşır. | Kira sözleşmesinin sadece bir eş adına yapılması durumunda, diğer eşin derhal noter aracılığıyla mülk sahibine “taşınmazın aile konutu olduğunu” bildirmesi, tek taraflı tahliye baskısını yasal olarak imkânsız hale getirir. |
4. Stratejik Analiz: “Beyaza İmza” Kozuna Karşı Noter İhtarı Hamlesi
Uygulamada mülk sahipleri, kiracının barınma ihtiyacı baskısından yararlanarak kira sözleşmesi ile birlikte “tarihleri boş bırakılmış” bir tahliye taahhütnamesi almaktadır. Mülk sahibi, ileride bir uyuşmazlık çıktığında bu boşlukları istediği gibi doldurarak tahliye sürecini başlatma gücünü elinde tutar. Ancak, hukuk sistemimizdeki “Aile Konutu Koruması” ve “Müzayaka Karinesi”, bu gri alanı kira hukuku alanındaki mesleki tecrübem sayesinde tamamen yok edecek bir savunma stratejisine imkân tanımaktadır.
“Mat” Hamlesi: Eşin Noter Kanallı Müdahalesi
Senaryoyu şu şekilde kurgulayalım: Eşlerden biri (Kiracı), mülk sahibi ile kira sözleşmesini ve tarihleri boş bırakılmış tahliye taahhütnamesini aynı gün imzalayıp eve yerleşir. Sözleşmede adı geçmeyen diğer eş, aynı iş günü noter aracılığıyla mülk sahibine şu içerikte bir ihtarname gönderir:
- “Kiraladığımız taşınmaz bizim aile konutumuzdur. TMK 194 uyarınca rızam olmaksızın yapılacak hiçbir tahliye işlemine muvafakatim yoktur.”Bu hamle, mülk sahibini hukuki bir çıkmaza (çift taraflı kıskaca) sokacaktır:
| Mülk Sahibi Tarihi “Sözleşme Günü” Olarak Doldurursa: | Mülk Sahibi Tarihi “İleride Bir Tarih” (Örn: 15 Gün Sonra) Olarak Doldurursa: |
|---|---|
| Yargıtay’ın yerleşik içtihadı gereği; tahliye taahhüdü sözleşme ile aynı gün verilmişse, kiracının baskı altında olduğu kabul edilir ve taahhütname doğrudan geçersiz sayılır. Mülk sahibi bu risk nedeniyle tarihi genellikle ileri bir tarih olarak doldurmayı tercih eder. | Bu durumda eşin noterden çektiği ihtarname devreye girer. Noter ihtarı, mülk sahibine taşınmazın aile konutu olduğunu resmen bildiren bir “zaman damgası”dır. Mülk sahibi taahhüdün ihtar tarihinden sonra (örneğin 15 gün sonra) verildiğini iddia ederse, bu sefer TMK 194/1 uyarınca eşin rızası (imzası) eksik olduğu için taahhütname yine geçersiz kalacaktır. |
Neden Bu Strateji “Gri Alanı” Yok Eder?
Bu stratejinin gücü, mülk sahibinin savunma alanını kronolojik olarak kapatmasından gelir. Mülk sahibi taahhüdün tarihini ne “çok eski” ne de “yeni” yazabilir.
- Eski yazarsa; “Aynı gün imzalatıldı” (Müzayaka) engeline takılır.
- Yeni yazarsa; “Eşin rızası yok” (Aile Konutu Bildirimi) engeline takılır.
Yargıtay 3. HD. E. 2025/3374 K. 2025/4997 sayılı kararda vurgulanan “bildirimden önceki kazanılmış haklar korunur” ilkesi, burada kiracı lehine çalışır; çünkü noter ihtarı, mülk sahibinin “ben aile konutu olduğunu bilmiyordum” şeklindeki iyi niyet savunmasını henüz sürecin başında (taahhütname tarihlenmeden önce) çürütmüş olur.
Sonuç olarak; kira hukukunda satranç benzeri bu hamle dizisi, mülk sahibinin elindeki “boş taahhütname” silahını henüz ateşlenmeden etkisiz hale getirebilecek en güçlü yasal kalkandır. Tabi ki mat niteliğindeki bu hamle ancak alanında uzman bir Avukat sayesinde öngörülüp hesaplanabilecek, tavsiyede bulunulabilecek bir çıkarımdır.
5. 1 Aylık Hak Düşürücü Süreye Dikkat!
Taahhütnamede yazan tahliye tarihi geldiğinde, kiraya veren sessiz kalmamalıdır. Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ya icra takibi (Örnek No: 14) başlatılmalı ya da tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, taahhütnameye dayanarak o yıl için tahliye talep etme hakkı düşer.
Ancak, kira sözleşmesine eklenecek bir madde veya tahliye tarihinden önce gönderilecek bir ihtarname ile dava açma süresinin bir kira yılı boyunca uzatılabileceği (TBK m. 353) unutulmamalıdır.
6. Eskişehir Pratiğinde Sık Yapılan Hatalar
Mesleki tecrübelerimiz göstermektedir ki; tahliye taahhütnamesinde taşınmazın adresinin tam yazılmaması veya kira sözleşmesindeki adresle çelişmesi, icra müdürlüklerinde takibin durmasına neden olabilmektedir. Yine, taahhütnamede “düzenleme tarihi” ile “tahliye tarihi”nin birbirine karıştırılması belgenin iptali sonucunu doğurmaktadır.
7. Dava Şartı: Arabuluculuk
Önceki makalemizde detaylıca değindiğimiz üzere, 01.09.2023 sonrası açılacak tahliye davalarında arabuluculuk bir dava şartıdır. Taahhütnameniz ne kadar kusursuz olursa olsun, arabulucuya gitmeden açılan dava, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025 yılı güncel kararları uyarınca usulden reddedilecektir.
Tahliye taahhütnamesi, doğru usulle hazırlandığında mahkemeye gitmeden dahi sonuç verebilen bir “icra kabiliyeti” sunar. Ancak suların bu denli bulanık olduğu kira uyuşmazlıklarında, tarihlerden, bildirimlere, kullanılan ibarelere kadar her detayın bir alanında uzman bir avukat denetiminden geçmesi, telafisi imkânsız hak kayıplarını engelleyecektir. Hak kaybı yaşamamak adına ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Mesleki Bilgilendirme: Bu içerik, güncel mevzuat ve yargı pratiklerini analiz etmek amacıyla Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından kaleme alınmıştır. Paylaşılan veriler, hukuki bir mütalaa veya doğrudan danışmanlık mahiyetinde olmayıp; konuyu genel çerçevesiyle kamuoyuna sunan bir akademik/profesyonel incelemedir.
Yasal Uyarı: İş bu internet sitesinde yer alan tüm yazılı metinler, Türkiye Barolar Birliği’nin mesleki dayanışma ve reklam yasağına ilişkin düzenlemelerine tam uyum gözetilerek, yalnızca bilgilendirme gayesiyle hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlığın kendine has dinamikleri olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle, hak kayıplarının önüne geçilmesi adına somut olay özelinde Eskişehir Tazminat Avukatı Olcay KOPARAN TÜRK veya yetkin bir meslektaşımızla doğrudan irtibat kurulması önemle tavsiye olunur.
Bu çalışma Eskişehir Barosuna kayıtlı Avukat Olcay KOPARAN TÜRK tarafından titizlikle kaleme alınmıştır.
